Restnutzungsdauer Gutachten? Maximieren Sie Ihre steuerlichen Vorteile durch höhere Abschreibungen
Als Vermieter besitzen Sie mit dem Restnutzungsdauer-Gutachten einen wertvollen Hebel für die Maximierung Ihres Cashflows. Je höher Ihr jährlicher Abschreibungsbetrag, desto weniger Steuern zahlen Sie. Wir erklären Ihnen, wie Sie gegenüber Ihrem Finanzamt eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen und welche Effekte dies auf Ihre Steuerlast und Liquidität hat.
Was ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Das Restnutzungsdauer-Gutachten ist viel mehr als ein Stapel Papier. Es ist Ihr Schlüssel für eine dauerhaft erhöhte Abschreibung. Das Gutachten reduziert Ihre jährliche Einkommensteuer und steigert Ihren monatlichen Cashflow. Sie gewinnen wertvolle Liquidität für weitere Investitionen.
Ziel des Gutachtens ist es, dem Finanzamt nachzuweisen, dass Ihr Gebäude eine kürzere Restnutzungsdauer besitzt, als es der Gesetzgeber pauschal annimmt. Nur ein von einem zertifizierten Sachverständigen erstelltes Restnutzungsdauer-Gutachten besitzt die notwendige Beweiskraft.
Der Sachverständige analysiert die rechtlichen, technischen und wirtschaftlichen Aspekte Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung. Anschließend wird die Restnutzungsdauer anhand diverser Faktoren ermittelt und schriftlich begründet.
Das Gutachten reichen Sie als offizielles Dokument bei Ihrem zuständigen Finanzamt ein. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Behörde eine mittels Gutachten nachgewiesene Restnutzungsdauer akzeptieren muss, sofern diese schlüssig von einem zertifizierten Sachverständigen nachgewiesen wurde.
Tipp: Abschreibungsoptimierung auch für Bestandsimmobilien
Sie schreiben Ihre Bestandsimmobilien bereits zu den pauschalierten AfA-Sätzen ab? Keine Sorge! Mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten können Sie jederzeit eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer nachweisen. So profitieren Sie ab sofort von einem erhöhten Abschreibungsbetrag, geringerer Einkommensteuer und mehr Liquidität. Nutzen Sie jetzt unsere kostenfreie Erstprüfung, um das Potenzial Ihrer Bestandsimmobilien unverbindlich überprüfen zu lassen.
Wer kann mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten Steuern sparen?
Von einem Restnutzungsdauer-Gutachten profitieren prinzipiell alle Eigentümer, die ihre Immobilie nicht selbst bewohnen, sondern vermieten oder gewerblich nutzen. Nur sie können den Gebäudewert einer Immobilie abschreiben und dadurch eine enorme Steuerersparnis erzielen.
Gut zu wissen: Restnutzungsdauer-Gutachten für teilweise selbst bewohnte Immobilien sinnvoll
Häufig wird eine Immobilie von seinem Eigentümer nur teilweise vermietet. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Eigentümer in seinem Mehrfamilienhaus eine seiner Wohnungen bewohnt. Auch in diesen Fällen können Sie von einem Restnutzungsdauer-Gutachten profitieren!
Bei teilweise vermieteten Immobilien können Kaufpreis und Nebenkosten für das Gebäude im Rahmen der AfA anteilig geltend gemacht werden. Das Aufteilungsverhältnis wird anhand der Flächenverteilung ermittelt. Für den selbstbewohnten Teil ist keine Abschreibung möglich, für den vermieteten Teil sehr wohl.
Für Eigentümer, die ihre Immobilie zum Teil selbst bewohnen, ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten besonders interessant. Denn sie müssen sich von Haus aus mit einer geringeren Abschreibung begnügen, die durch den Nachweis einer tatsächlich kürzeren Restnutzungsdauer kompensiert werden kann.
Übrigens: Auch als Bewohner eines Einfamilienhauses mit vermieteter Einliegerwohnung können Sie von einer verkürzten Nutzungsdauer profitieren.
Wann ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten sinnvoll?
Obwohl ein Großteil aller Bestandsimmobilien das Potenzial für eine erhöhte Abschreibung besitzt, werden über 90 Prozent der vermieteten Objekte standardmäßig über 50 Jahre abgeschrieben. Vermieter verschenken so jedes Jahr Millionenbeträge an das Finanzamt. Gleiches gilt für Eigentümer von Gewerbeimmobilien, die sich mit den pauschalierten AfA-Sätzen zufriedengeben.
Immobilien mit Baujahr vor 2000
Damit ein Gebäude eine tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer aufweist, muss es nicht besonders alt sein. Als Faustformel gilt: Wurde ein Haus vor der Jahrtausendwende, also dem Jahr 2000 errichtet (Baujahr), hat es gute Chancen auf eine optimierte Abschreibung.
Eine umfassende Modernisierung kann die Restnutzungsdauer erhöhen. Daher muss stets im Einzelfall geprüft werden, ob eine Immobilie Steuersparpotenzial durch die verkürzte Abschreibung besitzt.
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Objekte mit Modernisierungsstau
Neben dem reinen Alter der Immobilie spielt für die Ermittlung der Restnutzungsdauer zudem der Zustand eine entscheidende Rolle. Wurden Wohnungen oder ganze Häuser gar nicht oder nur oberflächlich renoviert, kann dies die verbleibende Nutzungsdauer reduzieren.
Ein Gutachten ist daher auch für Immobilien interessant, die zwar noch nicht besonders alt sind, aber dennoch einen Modernisierungs- oder Sanierungsstau aufweisen. Einige Investoren haben sich aufgrund des hohen Abschreibungspotenzials auf genau solche ungepflegten oder heruntergewirtschafteten Objekte spezialisiert und nutzen Sie nicht nur als Einnahmequelle, sondern auch als Steuersparobjekte.
Gewerbeimmobilien
Gewerbeimmobilien können grundsätzlich abgeschrieben werden, auch wenn diese durch Ihr eigenes Unternehmen genutzt werden. Für gewerblich genutzte Immobilien gelten abweichende Abschreibungssätze, die sich durch ein Restnutzungsdauer-Gutachten optimieren lassen. Gerade Produktions- und Lagerhallen, Werkstätten, Einzelhandelsflächen aber auch Bürogebäude unterliegen häufig einer starken Abnutzung, die sich auf die Nutzungsdauer auswirkt.
Liquiditätssteigerung
Für den Aufbau unter Erhalt eines größeren Immobilienbestands ist Liquidität das A und O – schon allein, um Fremdkapitalgebern eine gute Bonität nachweisen zu können. Immobilieninvestoren nutzen Restnutzungsdauer-Gutachten daher systematisch, um die Abschreibung für ihre Objekte maximal auszureizen. Der erhöhte Cashflow steigert die Rendite jeder einzelnen Immobilie und schafft wertvolle Spielräume für weitere Investitionen.
Wie funktioniert die optimierte Abschreibung mithilfe eines Restnutzungsdauer-Gutachtens?
Geben Sie sich nicht mehr dem pauschalen AfA-Satz zufrieden
Diese pauschalen, vom Gesetzgeber mehr oder weniger willkürlich festgelegten Abschreibungssätze dienen der Vereinfachung. Es wäre schlicht zu aufwendig, wenn jeder Immobilieneigentümer die tatsächliche Nutzungsdauer seiner Gebäude individuell nachweisen müsste – für beide Seiten.
Kluge Kapitalanleger und Immobilieninvestoren wissen jedoch, dass sie jederzeit das Recht haben, dem Finanzamt mit einem Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer nachzuweisen. Bescheinigt das Gutachten beispielsweise eine Restnutzungsdauer von nur noch 32 statt der pauschalen 50 Jahre, können Sie pro Jahr 3,13 % statt nur 2,5 % des Gebäudewerts abschreiben.
Wie viel Steuern kann ich durch ein Restnutzungsdauer-Gutachten sparen?
Die genaue Steuerersparnis durch das Restnutzungsdauer-Gutachten hängt im Wesentlichen von zwei Faktoren ab. Die in Jahren ermittelte Restnutzungsdauer bestimmt den prozentualen AfA-Satz. Als Bemessungsgrundlage für den AfA-Satz dient der Wert des Gebäudes. Je höher der AfA-Satz sowie der Gebäudewert, desto höher Ihre jährliche Abschreibung und damit Ihre Steuerersparnis.
Tipp: Gebäudewert im Kaufvertrag festlegen
Idealerweise legen Sie den Grundstein für eine maximal mögliche Abschreibung bereits beim Kauf einer Immobilie. Da Sie lediglich den Gebäudewert, nicht jedoch den Wert von Grund und Boden abschreiben dürfen, sollten Sie die Kaufpreisaufteilung nicht dem Finanzamt überlassen. Denn dieses hat ein großes Interesse daran, den Gebäudewert klein und den Grundstückswert groß zu halten. Schließlich können Sie so weniger abschreiben.
Eine plausible Kaufpreisaufteilung darf das Finanzamt genauso wenig ablehnen wie eine realistische Restnutzungsdauer. Führen Sie den Gebäude- und Grundstückswert im notariell beurkundeten Kaufvertrag separat auf, muss die Finanzbehörde diese Aufteilung akzeptieren, sofern sie sich im plausiblen Rahmen bewegt.
3 Beispiele – so wirkt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten auf die Steuer aus
Von einem Restnutzungsdauer-Gutachten profitieren prinzipiell alle Eigentümer, die ihre Immobilie nicht selbst bewohnen, sondern vermieten oder gewerblich nutzen. Nur sie können den Gebäudewert einer Immobilie abschreiben und dadurch eine enorme Steuerersparnis erzielen.
Optimal geeignete Immobilien – Maximale Abschreibung
Mittel geeignete Immobilien – Moderate Abschreibung
3 Beispiele – so wirkt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten auf die Steuer aus
Vermieter wollen und müssen mit ihrer Immobilie Gewinn erzielen – nur so lässt sich der Bestand erhalten und weiterentwickeln. Gemeinsam mit den Bewirtschaftungskosten gehören die Steuern zu dem größten Kostenfaktor. Viele Kapitalanleger betrachten lediglich die Mietrendite vor Steuern. Sie liegt höher, bietet jedoch ein verzerrtes Bild, da nicht sämtliche Kosten berücksichtigt werden. Nach Abzug der Steuern erweisen sich viele Immobilien als schlechtes Geschäft.
Mit der Restnutzungsdauer haben Sie neben der Miete einen wirkungsvollen Hebel in der Hand, die Rendite und den Cashflow Ihrer Immobilie aktiv zu beeinflussen. Auch dann, wenn Sie die Miete nicht erhöhen können oder wollen.
Unterschied zwischen wirtschaftlicher und steuerlicher Berechnung
Bei der Betrachtung von Immobilien als Kapitalanlage muss zwischen der wirtschaftlichen Berechnung und der steuerlichen Berechnung unterschieden werden. Bei der wirtschaftlichen Betrachtung geht es darum, die Rentabilität eines Objekts zu ermitteln. Sie offenbart, ob sich eine Investition trägt, also Cashflow positiv oder Cashflow negativ ist, und wie viel Rendite sie abwirft. Hierbei spielen steuerliche Fragen keine wesentliche Rolle. Die Wirtschaftsrechnung hilft auch dabei, Fremdkapitalgeber wie Banken zu überzeugen.
Bei der Steuerrechnung wiederum geht es darum, den Gewinn mit einer Immobilie so gering wie möglich darzustellen – schließlich möchten Sie möglichst wenig Steuern zahlen. Daher werden von der Kaltmiete sämtliche nicht auf die Mieter umlegbaren Kosten wie die Grundsteuer und die Zinsen für das Darlehen abgezogen. Außerdem wird die optimierbare Absetzung für Abnutzung in Abzug gebracht. Daraus ergibt sich der zu versteuernde Cashflow, der geringer ausfällt als der operative Cashflow.
Beispiel Cashflow-Rechnung
| Warmmiete | 1.350,00 € |
| – Bewirtschaftungskosten | 460,00 € |
| – Zinsen und Tilgung | 700,00 € |
| = Cashflow operativ | 190,00 € |
| – Einkommensteuer | 79,80 € |
| = Cashflow netto | 110,20 € |
Beispiel Steuerrechnung
| Kaltmiete | 1.100,00 € |
| – Bewirtschaftungskosten | 170,00 € |
| – Zinsen | 500,00 € |
| – Abschreibung (AfA) | 480,00 € |
| = zu versteuernder Cashflow | -50,00 € |
| = Steuern | 0,00 € |
Die Beispielrechnung zeigt: Obwohl mit der Immobilie ein positiver Cashflow erzielt wird, also mehr Geld übrigbleibt, als das Objekt monatlich kostet, müssen darauf keine Steuern gezahlt werden. Die Steuerrechnung weist nach Abzug der durch ein Restnutzungsdauer-Gutachten erhöhten Abschreibung einen rechnerisch negativen Cashflow auf.