Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kann für Immobilienbesitzer eine gute Möglichkeit sein, die jährliche Abschreibung ihrer Immobilie an die tatsächliche Nutzungsdauer anzupassen. In Deutschland wird die Nutzungsdauer für Immobilien meist pauschal auf 50 Jahre festgelegt, doch viele Immobilien, besonders teilweise renovierte oder teils gewerblich genutzte Objekte, weisen eine kürzere Restnutzungsdauer auf. Dies kann zu höheren jährlichen Abschreibungen und somit zu einer geringeren Steuerlast führen. Dieser Beitrag zeigt, wie ein Restnutzungsdauer-Gutachten für mittel geeignete Immobilien zur steuerlichen Optimierung beitragen kann.
Eigenschaften der Immobilienart
Beschreibung der Immobilie
Mittel geeignete Immobilien sind häufig teilsanierte Wohn- oder Gewerbeobjekte, die bereits einige Modernisierungsmaßnahmen durchlaufen haben, aber keine umfassende Kernsanierung. Dazu gehören Gebäude, die älter als 20 Jahre sind und für die Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt wurden, ohne den gesamten Bauzustand auf das Neubauniveau anzuheben. Auch gewerblich genutzte Immobilien, die zwar instand gehalten, jedoch intensiv genutzt werden, zählen dazu.
Typische Merkmale
Mittel geeignete Immobilien weisen oft folgende Merkmale auf:
- Alter: Häufig zwischen 20 und 40 Jahren alt.
- Zustand: Teilweise modernisiert, aber keine vollständige Sanierung.
- Nutzungsart: Gewerblich oder teils gewerblich genutzt, was durch erhöhte Abnutzung zu einer kürzeren Restnutzungsdauer führen kann.
Diese Merkmale legen nahe, dass eine moderate Verkürzung der Abschreibungsdauer sinnvoll sein kann, was eine leichte Steigerung der jährlichen Abschreibungsbeträge ermöglicht.
Abschreibung und Steuerpotenzial
Abschreibungsmöglichkeiten
Bei mittel geeigneten Immobilien könnte die Restnutzungsdauer in einem Gutachten auf 30 bis 35 Jahre festgelegt werden. Das bedeutet, dass die Immobilie nicht über die üblichen 50 Jahre abgeschrieben wird, sondern in diesem kürzeren Zeitraum, was die jährliche Abschreibung und die Steuerersparnis erhöht, jedoch weniger stark als bei Altbauten.
Steuerersparnis
Mit einer moderaten Abschreibung lässt sich die Steuerlast dennoch deutlich senken, und die verbesserte Liquidität bietet Vorteile für Investoren, die regelmäßige Einnahmen erzielen und Steuern sparen möchten.
Rechenbeispiel
Nehmen wir an, Sie besitzen ein Wohn- und Gewerbeobjekt im Wert von 500.000 Euro, das teilweise renoviert wurde und seit 25 Jahren im Bestand ist. Laut gesetzlichen Vorgaben könnten Sie die Immobilie über 50 Jahre abschreiben, was einem jährlichen Abschreibungsbetrag von 10.000 Euro (500.000 Euro / 50 Jahre) entspricht.
Mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten könnte der Abschreibungszeitraum auf 30 Jahre festgelegt werden, wodurch sich der jährliche Abschreibungsbetrag auf 16.666 Euro erhöht (500.000 Euro / 30 Jahre). Hier die Steuerersparnis im Detail:
- Ohne Gutachten: 10.000 Euro jährliche Abschreibung.
- Mit Gutachten (Abschreibung über 30 Jahre): 16.666 Euro jährliche Abschreibung.
Die Differenz von 6.666 Euro wird zusätzlich zu Ihren laufenden Kosten von der Steuerlast abgezogen. Bei einem Steuersatz von 30 % ergibt sich eine jährliche Steuerersparnis von rund 2.000 Euro (6.666 Euro x 30 %).
Zusätzliche Rendite durch Steuerersparnis
Die Steuerersparnis durch die moderate Abschreibung führt zu einer gesteigerten Rendite. Diese zusätzlichen Mittel können in Instandhaltungsmaßnahmen oder weitere Investitionen fließen, wodurch sich der finanzielle Nutzen eines Restnutzungsdauer-Gutachtens auch bei moderat geeigneten Immobilien zeigt.
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Fazit: Ist ein Gutachten für diese Immobilienart lohnenswert?
Zusammenfassung der Vorteile
Für teilsanierte oder gewerblich genutzte Immobilien kann ein Restnutzungsdauer-Gutachten eine deutliche Steuerentlastung bieten. Die kürzere Abschreibungsdauer ermöglicht moderate Abschreibungen, die zu einer zusätzlichen Steuerersparnis und verbesserten Liquidität führen. Wie im Rechenbeispiel dargestellt, können Eigentümer jährlich etwa 2.000 Euro durch die erhöhte Abschreibung einsparen.
Empfehlung
Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer ist für Immobilien im mittleren Zustand durchaus lohnenswert. Die Kosten für das Gutachten können sich durch die zusätzliche Steuerersparnis schnell amortisieren, und die verbesserte Liquidität kann zur Weiterentwicklung des Immobilienportfolios beitragen. Besonders für Immobilienbesitzer, die teilsanierte oder intensiv genutzte Objekte verwalten, bietet ein solches Gutachten eine lukrative Möglichkeit zur Steuerminimierung.